DUTY TO INFORM: Bail-er beware!

On June 30^th, 2015, the Superior Court issued a handy reminder to pleaders regarding the scope and limits of the duty to inform set out in Bank of Montreal v. Bail Ltée.

In the context of an action for conveyance of title, a defaulting promisor/vendor sought to invoke error induced by fraud (Article 1401 CCQ) as grounds to vitiate its consent and to annul an otherwise valid offer to purchase. In Concupisco Inc. v. Société en commandite 407 McGill, 2015 QCCS 2961 [1], Justice Micheline Perrault considered the seminal teachings of the Supreme Court of Canada regarding the obligation of good faith in general, and the duty to inform in particular, in the case of Bank of Montreal v. Bail Ltée.

While quick to endorse the importance of the duty to inform, Justice Perrault reminded pleaders that this duty is still a relative one, given the corollary obligation to inform oneself that is equally present in the general obligation of good faith set out at Article 1375 C.C.Q.

Justice Perrault expressed her views on this relativity in the following terms:

[57] Un des corolaires de la bonne foi à l'étape de la formation du contrat, et, partant, de la validité du consentement est l'obligation de renseignement. À ce sujet, la Cour suprême, dans l'arrêt Banque de Montréal c. Bail Ltée, reprenant les grandes lignes de l'analyse de Ghestin circonscrit les modalités de l'obligation de renseignement comme suit :

« Sans nécessairement en adopter l'énoncé, je suis d'avis que Ghestin expose correctement la nature et les paramètres de l'obligation de renseignement. Il en fait ressortir les éléments principaux, soit :

-           la connaissance, réelle ou présumée, de l'information par la partie débitrice de l'obligation de renseignement;

-           la nature déterminante de l'information en question;

-           l'impossibilité du créancier de l'obligation de se renseigner soi-même, ou la confiance légitime du créancier envers le débiteur.»

[58] Selon la Cour suprême le droit civil est attentif aux inégalités informationnelles, et dès lors, impose une obligation positive de renseignement dans les cas où une partie se retrouve dans une position informationnelle vulnérable, d'où des dommages pourraient s'en suivre. Cependant, la Cour suprême limite l'ampleur de l'obligation de renseignement en apportant une importante précision, à savoir:

«( ... ), cependant, j'ajouterais qu'il ne faut pas donner à l'obligation de renseignement une portée telle qu'elle écarterait l'obligation fondamentale qui est faite à chacun de se renseigner et de veiller prudemment à la conduite de ses affaires.»

[59] Ce passage a permis à la Cour d'appel, quelques années plus tard, de conclure que le devoir de renseignement n'avait, en fait, qu'une portée relative car l'obligation de se renseigner prend elle-même appui sur l'obligation de bonne foi consacrée par l'article 1375 C.c.Q13

[60] Ainsi, celui qui s'apprête à passer un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants et les faits susceptibles d'influencer sa décision. Ce devoir est apprécié de façon subjective : on tient compte de la formation de la personne concernée et de son expérience. Bref, le droit vise à protéger le contractant contre une inégalité situationnelle et non contre sa propre négligence. [references in text ommitted]

Moreover, in Justice Perrault’s view, sophisticated and otherwise well-informed litigants might think twice before waving the flag of Bail and seeking refuge from otherwise valid contracts on the basis of error and the general duty to inform. On the facts of this case, the Court found as follows:

[61] Les Défenderesses n'ont pas convaincu le Tribunal que les Demanderesses ont délibérément omis de révéler aux Défenderesses qu'elles n'avaient pas l'intention de collaborer avec elles et d'harmoniser leurs projets respectifs, et ce, dans le but de provoquer volontairement une erreur dans leur esprit. Tel qu'énoncé ci-dessus, le Tribunal a conclu que les Défenderesses n'ont pas démontré que cette «considération essentielle» existait et était connue des Demanderesses au moment de la signature de l'Offre d'achat.

[62] De plus, les Défenderesses avaient l'obligation de veiller prudemment à la conduite de leurs affaires. Est-il nécessaire de rappeler que nous sommes ici en présence de gens d'affaires aguerris et expérimentés en matière de développement immobilier?

[63] Les difficultés que peuvent maintenant rencontrées les Défenderesses sont le résultat de leur négligence et non la conséquence de fausses représentations ou d'un comportement dolosif de la part des Demanderesses.

In other words, if you’re set on invoking the duty to inform, depending on the circumstances of your case, don’t forget the adage of Bail-er beware!
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[1] The author of this post, Kurt Johnson, acted for one of the parties in this case.