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| Par Sophie Perron |
Les
représentations d’un vendeur au sujet de développements positifs avec une ville
quant à la possibilité de construire de nouveaux immeubles dans une zone ne
sont pas suffisantes pour que l’acheteur obtienne des dommages lorsque la
modification du zonage n’est au final pas autorisée par la ville. Dans la
décision 9202-0767 Québec Inc. c. Prêtres de Saint-Sulpice de Montréal
(2016 QCCS 2578), l’honorable juge Donald Bisson, j.c.s. a refusé de voir dans
les documents contractuels de vente et au-delà de ceux-ci une condition
implicite qui ne s’y trouvait pas expressément.
Dans ce
dossier, la question principale était de savoir si Les Prêtes de Saint-Sulpice
de Montréal (les « PSS »)
devaient êtes tenus responsables du fait que la Ville de Montréal n’avait pas
modifié ses règlements municipaux afin de permettre la construction de bâtisses
neuves sur une partie jamais développée d’une immense propriété située sur les
flancs du Mont-Royal. La demanderesse 9202-0767 Québec Inc. réclamait de PSS
une somme de 29,5 millions de dollars à titre de diminution du prix de vente.
Après
avoir revu l’ensemble de la preuve sur cette question, l’honorable juge Bisson,
j.c.s, écrit :
[132] Le
fait que les PSS aient rapporté à Québec Inc. des développements intéressants
avec la Ville de Montréal n’en fait pas une obligation ni une condition
formelle de la vente. Ces propos
expliquent pourquoi Québec Inc. a déposé son offre sans aucune condition sur le
zonage. Ce faisant, Québec Inc. prenait
une chance et assumait le risque que le zonage ne soit jamais modifié selon son
désir. Québec Inc. aurait pu inclure une
clause formelle selon laquelle, advenant le cas où le changement de zonage
quant aux zones 4a et 4c ne serait pas effectué dans un délai prédéterminé, les
PSS s'engageaient à lui rembourser un certain montant préalablement fixé. M. Miceli a préféré ne pas inclure une telle
clause à ladite offre.
Plus loin, il traite des
offres d’achat concurrentes qui avaient été reçues et il écrit :
[142] Lors
de la deuxième ronde de soumission, deux offres étaient sans condition,
incluant celle de Québec Inc. Les dix
autres contenaient toutes des conditions, dont cinq demandant le changement de
zonage comme condition. Certains
offrants qui ont inclus la condition de changement de zonage ont offert des
montants de 44 et 45 millions de dollars, très proches du montant de 46,300,000
$ offert par Québec Inc.
[143] Ainsi,
tous les offrants ont mis des conditions, sauf M. Miceli. Cela démontre que les documents contractuels
n’avaient pas à mentionner davantage d’avertissement, puisque tout était clair
pour tous.
Le
tribunal conclut comme suit sur cette question :
[147] Donc,
le Tribunal conclut que les PSS n’ont jamais représenté ou contracté une
quelconque obligation, selon laquelle la réglementation municipale serait
changée pour permettre tous les développements projetés par Québec Inc. […].
L’honorable
juge Bisson, j.c.s. conclut également en obiter
qu’une condition en lien avec la modification future d’un règlement municipal
ne peut pas faire partie de l’obligation de délivrance du vendeur à laquelle
réfèrent les articles 1716 et ss. du Code
civil du Québec en ce qu’il s’agit d’un élément futur « qui s’oppose
au caractère immédiat de l’obligation de délivrance ».[1]
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